Diagnostics immobiliers au Havre : superficie loi Carrez, plomb, amiante, termites, risques naturels et technologiques, performance énergétique, mérule, assainissement.
Défiscalisation dans l'ancien Borloo, De Robien
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NOTRE AGENCE AU HAVRE
Cabinet Normand d'Expertise
10 rue Louis Philippe
76600 Le Havre
Tél. 02 35 42 28 10
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NOS ENGAGEMENTS
1. Nos diagnostiqueurs interviennent sous 72 heures ouvrées suite à la commande.
2. Le rapport et/ou l'attestation sont fournis sous 48 heures ouvrées suivant la réalisation de l'intervention (sauf analyses en laboratoire).
3. Le rapport est signé par des personnes engageant le cabinet.
4. Nos diagnostiqueurs utilisent des méthodologies connues comme étant les plus efficaces lors de ces interventions.
5. Nos diagnostiqueurs justifient d'une formation initiale et continue pour exercer leur activité.
6. L'accord écrit du client (ou de son mandant) est demandé avant toute intervention.
7. Le rapport transmis au client est complété d'informations génériques sur les conséquences d'un état positif.
1. Nos diagnostiqueurs interviennent sous 72 heures ouvrées suite à la commande.
2. Le rapport et/ou l'attestation sont fournis sous 48 heures ouvrées suivant la réalisation de l'intervention (sauf analyses en laboratoire).
3. Le rapport est signé par des personnes engageant le cabinet.
4. Nos diagnostiqueurs utilisent des méthodologies connues comme étant les plus efficaces lors de ces interventions.
5. Nos diagnostiqueurs justifient d'une formation initiale et continue pour exercer leur activité.
6. L'accord écrit du client (ou de son mandant) est demandé avant toute intervention.
7. Le rapport transmis au client est complété d'informations génériques sur les conséquences d'un état positif.
PARTENAIRES
Depuis 2003, différentes lois de finance ont mis on place des dispositifs d'incitation fiscale pour l'acquisition de logements mis en location.
En effet l'incitation fiscale consiste principalement en la possibilité d'amortir une fraction importante de l'acquisition qui permet de générer des déficits fonciers, reportables dans certaines limites sur les revenus. Bénéficiant d'une large publicité dans le neuf, il est moins connu que ces dispositifs s'appliquent aussi pour l'acquisition de logements anciens mis en location. Il n'y a aucune condition de montant minimal de travaux mais des critères de performance à respecter après travaux et à l'acquisition, le logement doit présenter certaines caractéristiques ne respectant pas la décence. C'est le cas de la majorité des logements anciens qui nécessite une réhabilitation, peu contraignante dans certains cas.
Bien menée, une opération de défiscalisation dans l'ancien présente généralement une rentabilité plus intéressante que dans le neuf. Les conditions avant et après travaux doivent être attestées par un technicien qualifié indépendant du propriétaire et des entreprises de travaux.
De Robien "recentré"
Acquisition de logements pour mise en location, 9 ans minimum. Pas de minimum de travaux mais conditions sur l'état avant et après travaux attestées par diagnostic. Amortissement de 50% de la valeur du bien + travaux. Plafonds de loyer suivant zones, au niveau du marché ou proches.
- Le dispositif De Robien recentré est particulièrement intéressant pour des immeubles bien situés avec des plafonds de loyer convenables et peu de contraintes sur les locataires.
- N'hésitez pas à consulter un conseiller fiscal immobilier.
Borloo "populaire"
Acquisition de logements pour mise en location, 9 ans minimum. Pas de minimum de travaux mais conditions sur l'état avant et après travaux attestées par diagnostic. Amortissement jusqu'à 65% de la valeur du bien + travaux. Plafonds de loyer suivant zones, à vocation sociale, généralement inférieurs à ceux du marché.
- Le dispositif Borloo permet une défiscalisation plus forte mais en contrepartie de loyers de type social et de plafonds sur les revenus des locataires. II est plus adapté à des logements sociaux dans des zones moins recherchées.
- N'hésitez pas à consulter un conseiller fiscal immobilier.
Diagnostic avant travaux
Le logement doit présenter au moins 4 rubriques qui ne respectent pas les critères de décence parmi 15 rubriques identifiées. Le logement doit avoir 6 critères de performances à respecter après travaux qui sont absents.
- Le diagnostic consiste en un état descriptif du logement et une attestation indiquant qu'au moins 4 critères de décence ne sont pas respectés.
Diagnostic après travaux
Le logement doit respecter tous les critères de décence. Le logement doit respecter 12 critères de performances dont 6 au moins ont été obtenus après travaux.
- Le diagnostic consiste en un état descriptif du logement et une attestation indiquant que tous les critères de décence et de performance techniques sont respectés dont 6 au moins ont été obtenus après travaux.
Les 15 rubriques de décence, extrait du décret n°2002-120
1. Composition du logement
3. Étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement
4. État de la toiture et de la charpente
5. État des garde-corps, rambardes, rampes de balcon ou de terrasse
6. Absence ou présence de plomb dans les peintures et risque d'accessibilité
7. Absence ou présence de matériaux dégradés contenant de l'amiante
8. Electricité : sécurité et dimensionnement en fonction des équipements prévisibles
9. Gaz : sécurité et état général
10. État des réseaux d'eau
12. État de la cuisine : existence d'une cuisine (ou coin cuisine), évier, alimentation en eau froide et eau chaude, emplacement pour un équipement de cuisson
13. Dispositif de chauff age : description et état général ; adaptation aux caractéristiques du logement; dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion ;
14. Dispositifs de ventilation et d'ouvertures : description et etat général;
15. Caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage.
Les 12 critères de performance technique, extrait de l'arrêté du 19 décembre 2003
1. Respect des conditions minimales de surface et de volume habitables fixées par l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation
2. Absence de risque d'accessibilité au plomb dans le logement et les parties communes de l'immeuble
3. Absence de flocages, calorifugeages et faux plafonds contenant de l'amiante et absence d'autres matériaux dégradés contenant de l'amiante
4. Sécurité de l'installation électrique et respect notamment des exigences suivantes
6. Évacuation des eaux usées et des eaux vannes avec dispositif évitant les remontées d'odeurs (siphons et colonnes ventilées)
7. Existence d'au moins une pièce spéciale pour la toilette, avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eau chaude et froide
8. Existence d'un cabinet d'aisance séparé des pièces principales
9. Présence de protection solaire sur les baies exposées (volets, stores opaques ou contrevents)
10. Isolation des combles lorsque le logement est situé sous comble
11. Ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres, existant ou amélioré, de caractéristique thermique (Uw) inférieure ou égale à 2.9 W/m K et compatible avec la ventilation du logement (...)
12. Dans le cas d'un chauffage individuel, quelque soit le statut de l'immeuble, ou d'un chauffage collectif dans un immeuble appartenant à un propriétaire unique, présence :
Dispositifs fiscaux
Acquisition de logements pour mise en location, 9 ans minimum. Pas de minimum de travaux mais conditions sur l'état avant et après travaux attestées par diagnostic. Amortissement de 50% de la valeur du bien + travaux. Plafonds de loyer suivant zones, au niveau du marché ou proches.
- Le dispositif De Robien recentré est particulièrement intéressant pour des immeubles bien situés avec des plafonds de loyer convenables et peu de contraintes sur les locataires.
- N'hésitez pas à consulter un conseiller fiscal immobilier.
Acquisition de logements pour mise en location, 9 ans minimum. Pas de minimum de travaux mais conditions sur l'état avant et après travaux attestées par diagnostic. Amortissement jusqu'à 65% de la valeur du bien + travaux. Plafonds de loyer suivant zones, à vocation sociale, généralement inférieurs à ceux du marché.
- Le dispositif Borloo permet une défiscalisation plus forte mais en contrepartie de loyers de type social et de plafonds sur les revenus des locataires. II est plus adapté à des logements sociaux dans des zones moins recherchées.
- N'hésitez pas à consulter un conseiller fiscal immobilier.
Diagnostics avant et après travaux
Le logement doit présenter au moins 4 rubriques qui ne respectent pas les critères de décence parmi 15 rubriques identifiées. Le logement doit avoir 6 critères de performances à respecter après travaux qui sont absents.
- Le diagnostic consiste en un état descriptif du logement et une attestation indiquant qu'au moins 4 critères de décence ne sont pas respectés.
Le logement doit respecter tous les critères de décence. Le logement doit respecter 12 critères de performances dont 6 au moins ont été obtenus après travaux.
- Le diagnostic consiste en un état descriptif du logement et une attestation indiquant que tous les critères de décence et de performance techniques sont respectés dont 6 au moins ont été obtenus après travaux.
Rubriques et critères de décence et de performance technique
1. Composition du logement
a) Nombre et nature des pièces principales et des pièces de service
b) Surface habitable et hauteur sous plafond au sens de l'article 8.111-2 du code de la construction et de l'habitation
2. État général du gros oeuvreb) Surface habitable et hauteur sous plafond au sens de l'article 8.111-2 du code de la construction et de l'habitation
3. Étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement
4. État de la toiture et de la charpente
5. État des garde-corps, rambardes, rampes de balcon ou de terrasse
6. Absence ou présence de plomb dans les peintures et risque d'accessibilité
7. Absence ou présence de matériaux dégradés contenant de l'amiante
8. Electricité : sécurité et dimensionnement en fonction des équipements prévisibles
9. Gaz : sécurité et état général
10. État des réseaux d'eau
a) Alimentation en eau potable, raccordements, nature des matériaux des canalisations
b) Évacuation des eaux usées et des eaux vannes
11. Installations sanitaires : présence ou absence, situation et état général des éléments suivants : w.-c., baignoire ou douche, alimentation en eau froide et eau chaudeb) Évacuation des eaux usées et des eaux vannes
12. État de la cuisine : existence d'une cuisine (ou coin cuisine), évier, alimentation en eau froide et eau chaude, emplacement pour un équipement de cuisson
13. Dispositif de chauff age : description et état général ; adaptation aux caractéristiques du logement; dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion ;
14. Dispositifs de ventilation et d'ouvertures : description et etat général;
15. Caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage.
1. Respect des conditions minimales de surface et de volume habitables fixées par l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation
2. Absence de risque d'accessibilité au plomb dans le logement et les parties communes de l'immeuble
3. Absence de flocages, calorifugeages et faux plafonds contenant de l'amiante et absence d'autres matériaux dégradés contenant de l'amiante
4. Sécurité de l'installation électrique et respect notamment des exigences suivantes
a) présence d'un appareil général de commande et de protection de l'installation, en principe le disjoncteur de branchement
b) protection par dispositif différentiel (disjoncteur ou interrupteur différentiel) à l'origine de l'installation, de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre. Ce dispositif peut être intégré au disjoncteur de branchement
c) liaison équipotentielle dans chaque local contenant une baignoire ou une douche (salle d'eau)
d) dispositif de protection par fusible à cartouche ou disjoncteur divisionnaire sur chaque circuit, adapté à la section des conducteurs
e) élimination de tout risque de contacts directs avec des éléments sous tension, tels que conducteurs dénudés, bornes accessibles, appareillages détériorés
f) conducteurs protégés par des conduits, moulures ou plinthes
g) en cas de rénovation de l'installation électrique les travaux sont conformes aux dispositions de sécurité de la norme NF C 15-100 avec un dimensionnement suffisant en fonction des équipements prévisibles
5. Sécurité de l'installation de gaz notamment les exigences suivantes étanchéité des tuyauteries fixes des raccordements; présence d'une ventilation adaptée au système d'évacuation des fumées de combustion ; présence d'un robinet pour chaque appareil, accessible et manoeuvrable ; qualité de la combustionb) protection par dispositif différentiel (disjoncteur ou interrupteur différentiel) à l'origine de l'installation, de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre. Ce dispositif peut être intégré au disjoncteur de branchement
c) liaison équipotentielle dans chaque local contenant une baignoire ou une douche (salle d'eau)
d) dispositif de protection par fusible à cartouche ou disjoncteur divisionnaire sur chaque circuit, adapté à la section des conducteurs
e) élimination de tout risque de contacts directs avec des éléments sous tension, tels que conducteurs dénudés, bornes accessibles, appareillages détériorés
f) conducteurs protégés par des conduits, moulures ou plinthes
g) en cas de rénovation de l'installation électrique les travaux sont conformes aux dispositions de sécurité de la norme NF C 15-100 avec un dimensionnement suffisant en fonction des équipements prévisibles
6. Évacuation des eaux usées et des eaux vannes avec dispositif évitant les remontées d'odeurs (siphons et colonnes ventilées)
7. Existence d'au moins une pièce spéciale pour la toilette, avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eau chaude et froide
8. Existence d'un cabinet d'aisance séparé des pièces principales
9. Présence de protection solaire sur les baies exposées (volets, stores opaques ou contrevents)
10. Isolation des combles lorsque le logement est situé sous comble
11. Ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres, existant ou amélioré, de caractéristique thermique (Uw) inférieure ou égale à 2.9 W/m K et compatible avec la ventilation du logement (...)
12. Dans le cas d'un chauffage individuel, quelque soit le statut de l'immeuble, ou d'un chauffage collectif dans un immeuble appartenant à un propriétaire unique, présence :
a) d'un chauffage à eau chaude centralisé avec une chaudière à minima référence Rt2000 ou air, avec des dispositifs de régulation, calorifugeage et équilibrage
b) ou, si la solution est adaptée aux caractéristiques thermiques du bâtiment, d'un chauffage électrique avec système de régulation et de programmation muni d'émetteurs fixes (NF classe C ou équivalent), de planchers directs, de plafonds rayonnants, ou de systèmes à accumulation
c) ou un chauffage par un système thermodynamique.
b) ou, si la solution est adaptée aux caractéristiques thermiques du bâtiment, d'un chauffage électrique avec système de régulation et de programmation muni d'émetteurs fixes (NF classe C ou équivalent), de planchers directs, de plafonds rayonnants, ou de systèmes à accumulation
c) ou un chauffage par un système thermodynamique.